Antes de comenzar quiero alertar sobre un tema. Al escribirnos un correo y no recibir respuesta por nuestra parte no creas que es por un tema personal. Simplemente, el correo de este post no está siendo atendido por dificultades de tiempo desde hace años.
El problema más gordo de todos es que debido a la construcción de la segunda vía de tren te expropien la vivienda o quede declarada fuera de ordenación que puede ser incluso peor aún. Esto de las expropiaciones por el desdoblamiento de la R3 es algo que las administraciones públicas locales han ido desmintiendo desde que se fundó esta Plataforma. Muchos han querido creerles. Allá ellos.
En este post se os da información muy resumida, pero oficial, jurídica, de cómo va esto de las expropiaciones y la declaración de fuera de ordenación.
Como muestra de realidad, fijaos en las expropiaciones forzosas por la duplicación de la R3 entre Parets, Montmeló, Granollers, Canovelles, Les Franqueses del Vallès, La Garriga y St. Fost de Campsentelles:
El asunto se trató en periódicos (300
FINCAS AFECTADAS):
Las líneas ferroviarias están consideradas por ley de interés general y esa figura legal le otorga un poder casi absoluto al Estado para pasar por encima de quién sea y lo que sea (patrimonio arquitectónico, viviendas, etc.).
EXPROPIACIÓN
Os propongo un enlace con información oficial sobre los conceptos que os resumiré aquí por si queréis ampliar vuestros conocimientos o visualizarlos mejor en los esquemas que se presentan:
En suelo urbano consolidado, la ZONA DE DOMINIO PÚBLICO FERROVIARIO tiene un ancho de 5 metros, contados desde donde acaba la plataforma de la vía (esta acaba donde deja de haber balastos: las piedras de la vía del tren) y, también, “sus elementos” (catenarias u otros). Quedaros bien con esto de los ELEMENTOS porqué lo agrava aún más. Es decir, como tanto los barrios afectados de La Florida y La Llagosta son suelo urbano consolidado y las propiedades y construcciones están en regla (con licencia, pago de IBI, etc.) esos 5 metros van a misa. Todo lo que caiga dentro va a ser expropiado y creo que incluso ADIF puede determinar por seguridad y necesidades ferroviarias que se amplíen.
Luego, existe una putada derivada de una expropiación. En caso de que el Estado te expropié dentro de esos 5 metros, igual la distancia mínima exigida por el planeamiento urbanístico municipal (ayuntamientos de Sta. Perpetua de Mogoda y La Llagosta) entre el límite de tú propiedad y tú vivienda (o bloque, o local) no se va a cumplir o el volumen de lo construido en relación a las dimensiones de la parcela tampoco. Eso querrá decir que está FUERA DE ORDENACIÓN, ya que no cumple con la normativa urbanística, lo cual supone un gravísimo problema añadido.
FUERA DE ORDENACIÓN
Quedar fuera de ordenación puede ser incluso peor que la expropiación porqué nadie te va a pagar nada por ello y tú vas a seguir pagando todos los impuestos de la propiedad. Os explico la mecánica de quedar fuera de ordenación respecto a vias ferroviarias.
Existe lo que se denomina ZONA DE PROTECCIÓN que alcanza en suelo urbano consolidado (nuestro caso) 20 metros de ancho a banda y banda de la plataforma de la vía (balastos y otros elementos como catenarias, etc.) y serían esos 20 metros la línea límite de edificación. Lo construido entre los 5 y 20 metros (dentro de ZONA DE AFECCIÓN) se puede conservar, pero no ampliar y tú sigues pagando los impuestos de propiedad y tal, aunque todo queda bajo la “tutela” de Adif y administraciones (ayuntamientos, por supuesto). Que tú garaje, casa o bloque quede dentro de esta zona significa serias limitaciones en muchos sentidos, vulnerabilidad e inseguridad jurídica, devaluación bestial del precio de la propiedad, capacidad limitada para llevar a cabo obras, vender, etc. Lo voy explicando ahora.
Además, tened claro que tampoco se puede construir nada nuevo en ZONA DE PROTECCIÓN.
Parte de esto está explicado en el artículo 15 de la ley del sector ferroviario 26/2022, al cual accederéis mediante este enlace:
https://www.adif.es/servicios/zonas-afeccion
Como interesante para nosotros hay este fragmento del artículo 15.
La línea límite de edificación no será de aplicación en los siguientes casos:
- En los túneles y en las líneas férreas soterradas o cubiertas con losas.
- Cuando la obra a ejecutar sea un vallado o cerramiento o un muro de contención o de sostenimiento de desmontes y terraplenes que redunden en beneficio de la seguridad para el ferrocarril.
- A las edificaciones provisionales o desmontables que no requieran ningún tipo de cimentación o a las instalaciones desmontables.
Es decir ¿Se puede arreglar el muro de vuestra propiedad que caiga dentro de esos 20 metros? SI ¿Se puede montar una pérgola o barraca desmontable? Si.
¿Qué otras cosas interesantes para nosotros cuenta el artículo?
Asimismo, los administradores generales de infraestructuras, previo informe de las comunidades autónomas y entidades locales afectadas, podrán, por razones geográficas o socioeconómicas, fijar una línea límite de edificación diferente a la establecida con carácter general, aplicable a determinadas líneas ferroviarias que formen parte de la Red Ferroviaria de Interés General, en zonas o áreas delimitadas, adoptando las medidas de control del riesgo necesarias para que este resulte aceptable de acuerdo con el método común de seguridad para la evaluación y valoración del riesgo. Esta reducción no afectará a puntos concretos, sino que será de aplicación a lo largo de tramos completos y de longitud significativa.
Podrían fijar una línea inferior a los 20 metros, siempre y cuando ADIF quiera y, atención, también pueden delimitar una franja mayor si ellos lo consideran oportuno, con lo que los 20 metros tenemos que aceptarla sólo cómo medida “estándar”.
Hay otro párrafo importante de la ley:
Con carácter excepcional, podrá permitirse la ejecución de obras de nueva construcción, en parcelas o solares clasificados como suelo urbano consolidado, siempre que respeten, en todo caso, las condiciones de alineación de los edificios colindantes. Todo ello, previa tramitación del correspondiente procedimiento administrativo de reducción de la línea límite de la edificación, y respetando, en todo caso, las condiciones impuestas por la legislación en materia de ruido y vibraciones que le sea de aplicación, que habrá de ser justificada ante el citado administrador, debiendo el promotor aceptar y corregir de su cuenta los efectos que en materia de ruido y vibraciones puedan suponer futuras ampliaciones o modificaciones del servicio ferroviario, incluyendo el cambio de su tipología.
Dentro de zona de afección (entre los 5 y 20 metros o lo que ellos consideren si cambian esta medida) cualquier actuación de obras (a excepción de muros) requiere solicitar permiso a ADIF, mediante SOLICITUD DE ACTUACIÓN DENTRO DE LÍMITES DE EDIFICACIÓN. Se accede a la solicitud con este enlace y es interesante que leáis el texto porqué vais a descubrir parte del problemón:
https://sede.adif.gob.es/opencms/export/system/modules/sede/contents/doc/FICHA_ADIF_AZA.pdf
Hay un blog de una empresa de arquitectura bastante didáctico y con un punto divertido que resume la triste situación del quedar FUERA DE ORDENACIÓN:
Añado unos fragmentos del post reseñado del blog de Gumersindo Fernández Arquitectos:
…aunque hayamos construido un edificio con su correspondiente licencia de obras obtenida de acuerdo con la ordenación urbanística, el planificador (ADIF en este caso) puede innovar dicho planeamiento y cambiarla, de tal manera que, lo que se construyó de manera legal no se adecúe a la nueva ordenación, quedando en situación de fuera de ordenación. Dicho de otra manera, ese edificio no podría obtener licencia urbanística para ejecutarse con la nueva ordenación.
Ante estas situaciones, la Ley pretende que las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que estén fuera de ordenación, desaparezcan para que se pueda ejecutar el nuevo planeamiento. Pero en vez de imponer su demolición inmediata, lo que supondría un castigo para esos propietarios que no han infringido la ley para construirlos, lo que se prevé es la desaparición de estas edificaciones una vez concluya su vida útil, lo que se consigue LIMITANDO LAS OBRAS ADMISIBLES EN LOS MISMOS. Si bien, cuando el nuevo planeamiento urbanístico considere imprescindible para su nueva ordenación la desaparición de estos inmuebles, puede prever su expropiación con la correspondiente indemnización.
Las limitaciones para una propiedad que queda fuera de ordenación son que:
- Queda prohibido hacer obras que supongan un incremento del valor de expropiación (ampliar, mejorar, modernizar, etc.), ya que la voluntad final será la de expropiar al propietario (esto enlaza con el final del párrafo en gris anterior).
- Queda prohibido reconstruir. Aun sufriendo daños importantes, no se permite reconstruir las propiedades.
- Si se permiten reparaciones básicas encaminadas a permitir habitabilidad y los usos anteriores a quedar fuera de ordenación. Son legales las obras para permitir la movilidad y la habitabilidad a personas con capacidad reducida (plataformas para gente mayor, cambio de bañera por ducha, etc.).
Evidentemente, cuando una propiedad queda fuera de ordenación, los ayuntamientos están obligados por ley a informar a cualquiera que pida información esta. Tal compromiso legal comienza en el momento en que exista el proyecto de construcción de la segunda vía de tren, ya que este delimitará físicamente la zona de afección. Por ejemplo, imaginad que ponéis la casa en venta y un comprador potencial se dirige al ayuntamiento para que le informen sobre su situación legal. El ayuntamiento le tendrá que informar sobre si la propiedad está o no en zona de afectación y todos los pormenores. Tened en cuenta que en caso de que se venda una propiedad afectada a un comprador no informado sobre este hecho, este podría pedir la nulidad del contrato y hasta determinar indemnizaciones al comprador. Pocas posibilidades habrá de ganar en un juicio en tal situación sino hay prueba de que se le haya informado previamente a la compra.
Que tú vivienda o local quede en zona de afectación automáticamente significa una devaluación enorme del precio. Aún hay más al estar fuera de ordenación:
- Muy difícilmente podrá alguien conseguir una hipoteca para esa casa. Esto redunda en la dificultad para vender.
- Multas/sanciones por incumplimiento de ordenación.
- Volumen disconforme. Puedes tener una propiedad en la que hayan expropiado solo unos metros cercanos a la vía y eso haga que tú vivienda ya no cumpla con los metros edificados máximos para la parcela, por ejemplo. Esto podría provocar que las obras que vayas a realizar estén supeditadas a las condiciones urbanísticas y eso te cree serias dificultades en la consecución de permisos municipales.
Respecto a estas cuestiones, en internet encontraréis información de sobras. Por ejemplo, aquí:
ASIMILADO A
FUERA DE ORDENACIÓN
Es este otro término urbanístico interesante para los afectados ¿Qué significa? Es cuando tú propiedad no cumple con la normativa y, sin embargo, las administraciones públicas en un arranque de bondad decide aceptar a regañadientes no declararla fuera de ordenación sino asimilada. Teóricamente, al declararlas “asimilado a fuera de ordenación” ya no perseguirán la desaparición de lo construido, sino que aceptaran que persistan. Conlleva lo siguiente, entre otros:
- Es posible llevar a cabo obras de conservación, reforma y adecuación.
- Se podrá acceder a los servicios básicos de colectores de agua, distribución de gas, electricidad u otros.
Sin embargo, la declaración de “asimilado a fuera de ordenación” aparecerá en registro de la propiedad y debe ser notificada al comprador en caso de venderse.
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